В.В. ГРИГОРЬЕВ, д.э.н.,
председатель правления Национального агентства
по оценке предприятий
Теоретической базой процесса оценки предприятия
является набор оценочных принципов, сформулированных в
результате многолетнего опыта зарубежных экспертов-оценщиков.
Принципы оценки предприятия можно дифференцировать
следующим образом:
1. Принципы пользователя предприятием.
2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий,
сооружений и другого имущества, составляющего единый
имущественный комплекс предприятия.
3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования имущественного комплекса предприятия.
Эти принципы взаимосвязанны .
Взаимосвязь принципов оценки стоимости предприятия
При анализе финансово-хозяйственной деятельности и
оценке предприятия должны быть задействованы все принципы
оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью
значимости в зависимости от конкретной ситуации,
складывающейся при оценке того или иного предприятия
(например, реализации некоторых принципов оценки может
препятствовать позиция муниципальных органов управления либо
несовершенство законодательных и нормативных актов,
действующих в данном регионе Российской Федерации).
Принципы пользователя предприятием
Принципы пользователя предприятием включают принципы
полезности, замещения и ожидания.
Полезность. Предприятие обладает стоимостью лишь в том
случае, если оно может быть полезным потенциальному
владельцу. Полезным оно может быть постольку, поскольку
необходимо для реализации общественно полезной функции -
производства определенного типа продукции и получения
прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному
владельцу для реализации чувства гордости от владения им
либо реализации других его потребностей.
Полезность - это способность предприятия
удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в
течение определенного времени.
Удовлетворение потребностей пользователя предприятием,
которое приносит доход, в конечном счете обычно выражается в
виде потока денежного дохода.
Замещение. Разумный покупатель не заплатит за
предприятие больше наименьшей цены, запрашиваемой за другое
предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что
неразумно платить за действующее предприятие больше, чем
стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые
сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от
эксплуатации данного предприятия, определяет его
максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков
доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся
схожим риском и качеством продукции.
Принцип замещения гласит: максимальная стоимость
предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой
может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной по-
лезностью.
Ожидание. В большинстве случаев полезность предприятия
связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость действующих
предприятий, приносящих доход, определяется ожидаемой
прибылью, которая может быть получена от использования
имущества предприятия, а также размером денежных средств от
его перепродажи.
Поскольку деньги приносят доход в виде процента и
поскольку происходят инфляционные процессы, рубль, полу-
ченный в будущем, имеет меньшую ценность. Процесс пересчета
будущих рублей в текущие стоимости называется
дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих
прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно
скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на
ее стоимость во времени.
Принципы, связанные с оценкой земли, зданий,
сооружений и другого имущества, составляющего единый
имущественный комплекс предприятия
Данная группа включает следующие принципы: остаточной
продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи,
сбалансированности, оптимального (экономического) размера и
экономического разделения и соединения прав собственности.
Остаточная продуктивность земельного участка. Любой
вид предпринимательской деятельности, как правило, требует
наличия четырех факторов производства: труда, капитала,
управления и земли (см.табл.). Каждый используемый фактор
должен быть оплачен вновь создаваемой данной деятельностью
стоимостью.
Факторы производства и их компенсация
| Наименование фактора | Компенсация |
| Труд | Зарплата |
| Капитал | Процент, дивиденды |
| Управление (предпринимательская деятельность) | Прибыль,вознаграждение управляющим |
| Земля | Рента (налоги,арендная плата) |
Земля недвижима, а труд, капитал и управление
"привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных"
фактора производства, а затем собственник земли из остатка
прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную
плату). Таким образом, земля имеет "остаточную стоимость"
("остаточную продуктивность"), т.е. компенсируется тогда,
когда есть остаток после оплаты всех других факторов
производства.
Остаточная продуктивность определяется как чистый
доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд,
капитал и управление.
Остаточная продуктивность, характеризующаяся
месторасположением земельного участка, позволяет поль-
зователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать
затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать
эти три условия). Например, пользователь предприятием по
производству мраморных отделочных плит сможет
максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на
котором расположено данное предприятие, будет находиться
рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать
прибыль он сможет за счет минимизации издержек на
транспортирование сырья. Вследствие этого пользователь
предприятием заплатит за данное предприятие большую цену,
чем за аналогичное предприятие, расположенное вдалеке от
сырьевой базы.
Вклад. Допустим, владелец предприятия решил его
продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд руб. Для полу-
чения максимальной цены владелец предприятия сделал новую
ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в
имущественный комплекс, затратив на это 500 млн руб. После
этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млрд руб. Таким
образом, новая ограда и покраска зданий и сооружений
стоимостью 500 млн руб. добавляют к стоимости предприятия
4,5 млрд руб.
Однако вклад может быть и негативным, когда фактически
произведенные затраты понижают стоимость предприятия.
Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения
предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски
стало выглядеть хуже.
Вклад - это сумма, на которую увеличивается (или
уменьшается) стоимость предприятия или чистая прибыль, полу-
ченная от него вследствие какого-либо улучшения (или его
отсутствия) или дополнения к действующим факторам
производства: труду, капиталу, управлению, земле.
Возрастающая или уменьшающаяся отдача. Владелец
земельного участка, на котором стоит предприятие, часто
задумывается над вопросом о том, насколько интенсивно
следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он
получил определенный размер прибыли, построив второй цех, он
получил прибыль большую, построив третий цех - еще большую.
Однако владелец заметил, что полученная от постройки
третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие
нормативные. Это означает, что построенный третий цех
оказался неэффективным.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит:
по мере добавления ресурсов к основным факторам производства
чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими
темпами до определенного момента, после которого общая
отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это
замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не
становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.
Сбалансированность (пропорциональность). Все факторы
производства на предприятии должны быть сбалансированы:
соотношение основного и вспомогательного производства,
соотношение числа основных и вспомогательных работников,
соотношение между рабочими и управленческим персоналом и пр.
Оптимальное соотношение между факторами производства
обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип сбалансированности (пропорциональности)
гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные
сочетания факторов производства, при которых достигается
максимальная прибыль.
Оптимальный (экономический) размер. Любой фактор
производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само
предприятие (когда при оптимальной его мощности мы имеем
максимальный размер прибыли) либо отдельные производства,
либо участок земли, на котором находится предприятие.
Например, известно, что для обеспечения нормальной
технологии производства данного вида продукции необходим
земельный участок определенного размера. Это и будет
оптимальный размер земельного участка.
Одним из частных примеров принципа оптимального
(экономического) размера является понятие приростной
стоимости участка земли. Это понятие встречается тогда,
когда два (или более) участка земли объединяются в один,
стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельно
взятых участков. Это превышение и есть приростная стоимость
земельного участка.
Таким образом, оптимальный (экономический) размер -
размер отдельных факторов производства (мощность предприятия
или составляющих производств либо размер земельного
участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от
функционирования предприятия в соответствии с рыночной
конъюнктурой в данном регионе.
Экономическое разделение и соединение имущественных
прав собственности. Система имущественных прав Российской
Федерации, предусмотренная новым Гражданским кодексом,
позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные
права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое
отдельное имущественное право можно представить как
составляющую единого пакета.
Принцип экономического разделения и соединения
имущественных прав собственности гласит: имущественные права
следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить
общую стоимость предприятия. Разделение прав может
осуществляться по-разному, например:
физическое разделение
разделение прав на пользование воздушным пространством;
разделение прав на пользование поверхностным участком
земли и недрами;
по времени владения
различные виды аренды;
пожизненное владение;
будущие имущественные права;
по правам пользования предприятием
ограниченное право пользования имуществом предприятия;
лицензии на отдельные виды деятельности;
ограничения на использование имущества;
по видам имущественных прав
совместная аренда;
партнерство;
траст;
корпорация;
опцион;
контракт с оговоренными условиями продажи;
по правам кредитора вступить во владение предприятием
закладные;
залоги;
судебные залоги;
участие в капитале.
Основным критерием экономического разделения пакета
прав собственности является различие интересов инвесторов,
вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев
предприятий. Экономическое разделение и соединение
имущественных прав собственности осуществляются тогда, когда
имеет место различие интересов в этой собственности. Это
разделение и соединение имущественных прав приводят к
увеличению стоимости предприятия.
Принципы, связанные с внешней рыночной средой
В группу принципов, связанных с внешней рыночной
средой, входят принципы зависимости, соответствия,
предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Зависимость. Принцип зависимости гласит: стоимость
предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных
промышленных предприятий зависит не только от характера
экономической среды на примыкающей к предприятию территории,
в ближайшей окрестности, регионе, где находится предприятие,
но и от национального характера страны, а также
международных связей. Эта зависимость определяется связями,
которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени,
либо денежных средств, либо другими единицами измерения. На-
пример, часто крупные промышленные предприятия располагаются
в пригородных районах, и для того чтобы добраться из города
до места работы, работникам необходимо затратить много
времени. В результате падает производительность труда.
Строительство же скоростной магистрали сократит затраты
времени на дорогу. Тем самым косвенно обеспечивается
повышение производительности труда, а значит, и повышение
стоимости самого предприятия.
Принцип зависимости выражается также в том, что само
оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих
объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в
данном регионе. Важной задачей является исследование связей
и зависимости между стоимостью предприятия и факторами,
влияющими на нее. Это позволит точнее и достовернее
оценивать стоимость предприятия.
Соответствие. Любое предприятие должно соответствовать
рыночным и градостроительным стандартам, действующим в
данном регионе. Проекты предприятий должны соответствовать
общепринятым традициям использования земельных участков в
данном районе. Например, нежелательно строить химический
комбинат в центре густонаселенного жилого района.
Принцип соответствия определяет степень, в какой само
предприятие, его архитектура и его влияние на окружающую
среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям
рынка.
Предложение и спрос. На стоимость предприятий
оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения.
Если спрос превышает предложение, то цены растут, если
предложение превышает спрос, то цены падают. Цены стабильны,
если спрос соответствует предложению. Однако ввиду
несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа
предприятий, кроме соотношения спроса и предложения большое
влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов,
количество участников торгов, схемы финансирования данной
сделки и другие факторы. Это влияние возрастает, если сделку
необходимо провести в короткие сроки.
Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем
предложение, так как спрос более изменчив. Эта рыночная
тенденция хорошо просматривается на российском рынке, где
цены предприятий в основном зависят от возможностей
инвесторов.
Предложение - это количество продаваемых предприятий
(или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене; спрос
- это количество предприятий (или их имущества), которое
хотят приобрести по данной цене.
Конкуренция. Капитал движется туда, где имеется
большая прибыль, поэтому туда, где извлекаются избыточные
или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты.
Конкуренция - это соревнование предпринимателей в полу-
чении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах
экономики, где намечается рост прибыли. Обострение
конкуренции ведет к росту предложения и снижению прибыли
(если не увеличивается спрос).
Изменение. Ситуация на рынке постоянно изменяется.
Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль,
выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются
экономическая, социальная, техническая, политическая сферы
деятельности, которые влияют на стоимость предприятий.
Появление новой, более прогрессивной технологии производства
может резко повысить стоимость предприятия. Жизненный цикл
предприятия проходит стадии рождения, роста, стабилизации и
упадка. И от того, в какой стадии развития находится
предприятие или его окружающая среда (район, город,
область), будет зависеть стоимость предприятия: если в
стадии роста - стоимость будет выше, если в стадии упадка -
стоимость будет ниже.
Принцип изменения гласит: стоимость предприятия
постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних
факторов, а также окружающей и рыночной среды. В связи с
этим эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости
предприятия на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования предприятия
Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования предприятия является основным принципом оценки
его стоимости, так как он определяет выбор факторов,
влияющих на стоимость предприятия.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования предусматривает разумное и возможное
использование предприятия или земельного участка, на котором
оно находится, которое обеспечит ему наивысшую текущую
стоимость на эффективную дату оценки. Этот принцип оценки
стоимости является объединяющим для других: полезности,
замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада,
возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности,
оптимального (экономического) размера, экономического
разделения и соединения пакета прав собственности,
зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции
и изменения. Этому принципу мы посвятим отдельную статью.
Статья подготовлена по материалам книги
Д. Фридмана и Н. Ордуэйса
"Анализ и оценка приносящей доход недвижимости"
