|
Незначительные просчеты при строительстве жилья класса люкс оборачиваются для девелоперов большими проблемами
Лина Калянина
"Клиенты стали страшно требовательными, считают каждую копейку", - жалуются московские девелоперы, занимающиеся строительством эксклюзивного жилья. Сегодня покупатель воспринимает джентльменский набор так называемого элитного жилья не как изыск, а как нормальный атрибут качественного дома, и не готов закрывать глаза даже на малейшие отступления от нормы. И несмотря на существующий платежеспособный спрос, на рынке висит множество непроданных домов с относительно высоким уровнем качества квартир.
По оценкам риэлтеров, сегодня на рынке существует приблизительно 150 объектов нового строительства и реконструкции, где предлагается эксклюзивное жилье на продажу.
Если дом построен не более полугода назад и квартиры распроданы в нем процентов на 70, то, по сегодняшним меркам, это очень хороший результат для застройщика. Как правило, большинство строящихся нетиповых домов распроданы меньше чем наполовину, и лишь единицы разошлись полностью.
Что такое класс люкс
Жилье, построенное по индивидуальным проектам, занимает пока небольшую долю рынка (не более 15-20%), так что хороший дом по-прежнему большая редкость. Однако принцип, когда все нетиповое относили к классу люкс, после кризиса навсегда ушел в прошлое. С точки зрения рыночной привлекательности риэлтеры делят все дома, строящиеся в Москве по индивидуальным проектам, на три категории.
Первая, низшая - это многоквартирные дома, построенные из монолита или кирпича не в самых престижных районах, имеющие гараж или парковку и охрану, со стоимостью квадратного метра около 1000 долларов за метр.
Вторая, средняя, категория, которая охватывает до 60% всего рыночного предложения нетипового жилья - это многоквартирные дома из монолита или кирпича, построенные в достаточно престижных районах города, с высоким качеством строительства, инженерии, гаражом, охраной и дополнительной инфраструктурой. Цена квадратного метра - от 1500 до 2500 долларов за метр. Сюда риэлтеры относят большинство жилых зданий, строящихся на западе столицы: "Крылатские холмы", "Редан", "Кунцево", дома на Мичуринском проспекте и проч.
И наконец, собственно жилье класса люкс по 3000-4000 долларов за метр и выше. Это, как правило, точечная застройка в центре, в доме не больше 50 квартир, кирпич, подземный гараж, суперкачество строительства, оборудования, охрана, проверенный состав жильцов и много что еще, вплоть до подогрева дороги на прилегающей территории - в зависимости от фантазии застройщика. Таких домов в Москве единицы, их доля в общем объеме предложения не более 10%. К таким относят, например, "Агаларов-хауз" на ул. Климашкина, "Торисс-хауз" на Якиманке, дом на Лесной, 6, ряд объектов в районе Кропоткинской, на Арбате, Фрунзенской.
Оказалось, что это самый дефицитный сегмент рынка нетипового жилья.
По словам консультанта по недвижимости компании Noble Gibbons Надежды Кот, хотя квартира люкс в среднем стоит миллион долларов, спрос в этой категории намного превышает предложение. Риэлтеры подтверждают, что дорогие апартаменты сегодня продать намного легче (если, конечно, они по качеству соответствуют своей цене), чем, скажем квартиру за 200-300 тысяч долларов. По имеющимся оценкам, около 20-30% покупателей, интересующихся престижным жильем, готовы заплатить по 3000-4000 долларов за метр. И что бы ни говорили о том, что московское жилье в принципе не может стоить таких денег, желающие есть. Как на гостиничном рынке есть имиджевые отели, так и на рынке жилья есть имиджевые дома, к которым в большинстве случаев и относится все самое дорогое жилье. Как правило, застройщики, крупные компании, строят их на свои деньги для своих сотрудников, знакомых, а также для известных в стране людей. А остатки продают на рынке. Описывая свою клиентуру, один из таких застройщиков сказал: "Кто наш клиент? Включай телевизор - почти все, кого видишь". Когда потенциальный покупатель не очень известен, его тщательно проверяют. Если у него манеры какие-то не те или он, например, просит сделать ему оружейную комнату в гараже или пуленепробиваемые стекла в квартире, такого жильца в имиджевый дом стараются не принимать. Многие дома класса люкс на рынок и вовсе не попадают.
Эксклюзивное жилье в массы!
Чисто рыночные проекты связаны в основном со строительством жилья средней и низшей ценовых категорий. Эти-то дома и имеют сегодня больше всего проблем с реализацией.
Как правило, до кризиса они позиционировались как элитные, исходя из этого застройщики закладывали определенную инфраструктуру и продажную цену - примерно 2500 долларов за метр. Сегодня, когда строительство завершается, послекризисный покупатель хочет за тот же уровень качества выложить, скажем, по 1500 долларов за метр.
По словам директора риэлтерской компании "Баут" Александра Волоховича, покупатели и застройщики сегодня не могут согласовать цену и качество, и деньги на рынке стали стоить дороже, чем изыски застройщиков.
Но помимо чисто денежной конъюнктуры есть масса других причин, из-за которых многие дома плохо продаются. Как показал опыт, застройщику редко удается создать продукт, который бы целиком удовлетворял запросам покупателя: то место неудачное, то планировка идиотская, то окна состоят из одних форточек, то стены кривые, а места общего пользования украшены со слащавой купеческой навороченностью... Все это становится важным, когда покупатель платит за квартиру больше 200 тысяч долларов. Кроме того, на рынке хватает зависших домов, репутация которых несколько подмочена либо отсутствием финансирования, превратившим здание в долгострой, либо слишком шумной, отпугивающей эксклюзивных покупателей, рекламной кампанией, неправильной деятельностью агентов по продаже, скандалами в самой фирме-застройщике и т. д. Заманить нового покупателя в такой дом непросто.
Немаловажно и то, что нетиповое жилье очень дорого в эксплуатации: его счастливые обладатели должны за техническое обслуживание платить от 300 до 1000 долларов в месяц. После кризиса число желающих ежемесячно тратить такие деньги на в общем-то стандартные для города коммунальные услуги значительно поубавилось. И если до кризиса дома с недостатками (в широком смысле этого слова) нормально продавались, то теперь - с большим скрипом. Одна надежда на региональных покупателей, многие из которых после кризиса переводят свой бизнес в Москву. По оценкам, их доля в общей массе покупателей составляет около 30%.
Многие застройщики в последнее время уже начали снижать цены - в среднем по рынку процентов на 15-20. Кроме того, они стремятся к более жесткой дифференциации цен на квартиры. Сегодня в одном и том же доме разброс цен может доходить до 800-1000 долларов за метр.
Как правило, любой проект имеет запас рентабельности на случай ухудшения рыночной конъюнктуры и снижения продажной цены. Банк без такого резерва для прибыли просто не даст под проект денег. Поэтому возможности для снижения цен у застройщиков есть. Вот что по этому поводу думает Александр Бисярин, генеральный директор компании "Группа 'Ларс'", осуществляющей строительство жилого комплекса "Редан" на Можайском шоссе: "После кризиса из-за уменьшения покупательной способности пришлось снижать цену в среднем процентов на пятнадцать. Но проект остается рентабельным.
Ведь кризис здорово помог застройщикам - себестоимость строительства в долларовом выражении снизилась, рублевые кредиты, выданные на строительство, стали дешевле".
По оценкам специалистов, рынок идет к разумной структуре цены на эксклюзивное жилье: себестоимость строительства плюс разумная прибыль застройщика - до 20%.
Однако обвального понижения цен ожидать не стоит. По словам директора компании Noble Gibbons Филипа Богданова, новых проектов по строительству эксклюзивного жилья практически не затевается, и, кроме "Сбербанка", инвесторов на рынке практически не осталось. Когда же готовые дома все-таки будут проданы, следует ожидать даже дефицита любого высококачественного жилья.
Перспективы рынка нетипового жилья обусловлены еще и тем, что люди все равно будут стремиться выехать из своих коробок, и спрос на более качественные нетиповые дома будет всегда. Он будет тем выше, чем дешевле будут строить. Как говорят эксперты, сегодня нужно строить либо очень дешевое жилье (примерно 1000 долларов за метр), либо очень дорогое и качественное. По словам Александра Бисярина, в настоящее время можно спроектировать нетиповой дом хорошего качества с необходимой инфраструктурой, в котором стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства будет около 600 долларов за метр, а конечная не более 1200 долларов. И рынок к таким проектам придет.
Copyright © журнал Эксперт
|
